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Jun 9, 2020 at 11:13 pm —
管制期后重振大马地产市场,买卖房屋可豁免印花税和盈利税。

管制期后重振大马地产市场,买卖房屋可豁免印花税和盈利税。

首相慕尤丁在2020年六月五日透过电视直播,发表短期经济复苏计划(PENJANA)宣布:- 居者有其屋运动 ​ ​价格30万令吉至250万令吉的住宅,将豁免转名文件和贷款协议的印花税。 他说,这项豁免优惠的有效期是2020年6月1日至2021年5月31日所签订的买卖合约,条件是发展商至少给予10%折扣。 但是这项优惠不适用于二手房屋买卖。 豁免产业盈利税        由2020年6月1日至2021年12月31日脱售住宅的大马公民,         将可豁免产业盈利税。        而此优惠只限于每人脱售3间房子。 购买第三间房子 购买第三间及接下来价值60万令吉以上的房屋贷款融资,不再仅限于屋价的70%,胥视金融机构内部的风险管理。 read more
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May 24, 2020 at 09:55 pm —
我要立遗嘱。

我要立遗嘱。

一般立遗嘱会牵涉到四方,即 立遗嘱人 (Testator); 执行人 (Executor); 受益人 (Beneficiaries); 见证人 (Witnesses). ​ 一张符合法律的遗嘱,必须根据1959遗嘱法令的形式以及程序下撰写 (Will Act 1959),即 书写; 立遗嘱者必须已成年; 立遗嘱着必须在遗嘱完成的末端,在两位见证人在场下签名; 见证人必须签名; 立遗嘱者必须头脑清醒; 受益人不能是见证人; 执行人不能是见证人;     立 read more
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May 24, 2020 at 09:28 pm —
我到底几时能拿钥匙?

我到底几时能拿钥匙?

1989年的房产开发(管制和准证)法规   根据1989年的房产开发(管制和准证)法规下 HOUSING DEVELOPMENT (CONTROL AND LICENSING) REGULATIONS 1989, 为了维护与保障购房者的权利, 所有直接向发展商购买房产的购房者, 须签订称之为房屋买卖合约的标准合同 (Statutory Sale and Purchase Agreement)。 除非得到房屋部的批准,任何修改皆无效。 违例可被罚款五千令吉或3年监禁或两者兼施。   在法规里, 发展商必须先得到房屋部发出的房产开发执照 (developer license)以及销售执照(sale and advsertisement license) 才得以跟购房者签署买卖合同。 每份有地房屋买卖合约(例如独立式洋房、排屋和半独立式洋房), 必须遵照标准合约(表录G)(schedule G); 然而高楼房地产合约(例如高级公寓、普通公寓、私人篱笆/门闸以及守卫的有地社区的排屋) 必须遵照标准合约(表录H)(Schedule H)。 发展商必须在签订买卖合约日期的规定时限内, 把建成的房屋交给购房者。 表录G规定的期限为24个月,而表录H规定的期限为36个月。 房屋缺陷责任的保证期则是交付空置占有权 (vacant possession),即拿到钥匙的日期的24个月内。     如果发展商延迟交付钥匙,我有什么权力? 每个法定的标准合同都会设有延迟交付赔偿条款 (Late Delivery Damages), 即如果发展商超出了表录规定的交付时限, 那么购房者有权力从拿到钥匙的那天起, 向发展商,按买卖合同里面的成交价的10%年利率,索取赔偿金。   任何购房者遇到该问题能事先向发展商仲裁庭 (Tribunal of Homebuyer Claims), 填写表格做出投诉。 如果发展商没有任何行动,可询问律师直接入禀法庭索取赔偿。     *已经竣工的房产已竣工的房屋或商业地产通常以“现状销售”的方式销售, 该交易是不受1989年房产开发(管制及准证)法令的管制。 房屋价格通常须在购房者签署房屋买卖合约的3个月内付清。 当购房者支付了全额款项后,并在相关土地局办理产权转让手续。      read more
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May 24, 2020 at 01:43 pm —
Outsourced Legal Retainer/Service for company & business 外包公司法律顾问

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May 22, 2020 at 06:11 pm —
租约可以自己做吗?

租约可以自己做吗?

在马来西亚的法律下, 1965年土地法典鲜少有提到租约内容, 所以我们并没有完整的一套租约法令, 也没有一份法定的标准租约。 我们不建议房东与租客随便上网抄下标准租约 毕竟没有一份标准租约能够打天下, 双方都必须考量每个租约都有自己该注意的事项。 登记租赁 (lease) 在拟定任何租约时, 双方先必须确定租期是否超过三年, 超过三年的租约一般称作为 lease, 在1965年土地法典下,超过三年的lease将赋予租客在房东的地契登记自己的权益 (endorsement), 称之为 Form 15A。 lease一般不超过99年。如果涉及一部分的土地,将不可超过30年。 登记以及交还lease 的过程将受制于土地法典下。 租约的基本条款 租约的基本条款常见如下: 地点; 租约用途; 租期开始与结束日期; 租金; 租金保证金; 水电保证金。 至于其他的事项,房东与租客的关系都是交给双方自由协商, 至于双方该怎么协商都是受制于1950年合约法令 (Contract Act 1950), 一切的义务以及条款都是根据合约法的契约自由原则 (Freedom of Contract), 即当事人在法律规定的范围内,可以自由订立合同条款,只要其内容不违背法律法规和社会公共利益, 法律就承认其有效。 在大多数的情况下, 因为双方的谈判筹码不同 (unequal bargaining of power) 不平等条文时常出现 (unfair contract terms)。 而马来西亚并没有像英国拟定防止不平等条约法令, 相似的法令通常只出现在1999年消费人保护法令 (Consumer Protection Act 1999), 但是房东与租客的关系并不属于在消费人保护法令的管辖内。 所以有人说房东与租客如果有纷争可以投诉贸消部其实是不对的。 潜在风险,责任以及退出机制 那么在拟定合约时,你有没有周详以下的的潜在风险? 签署租约的是不是真地主?如果不是,他有没有权力签署合同? 房东的责任到哪里,什么才是房东的维修责任? 租客是否有权装修或维修? 水电表的账户由谁来开?如果有拖欠该如何处理? 什么费用必须是由房东承担,比如地税,门牌税,火险? 租客是否需要承担管理费? 租客的权力到哪里? 能不能够转租?能不能做二房东? 房东需不需要通知租客房子转售给第三方? 如果重大灾难,屋子维修费用由谁承担? 双方有没有权力提早退出合约? 当租客退出合约,需不需要还原装修? 如果拖延租金,会有什么后果? 如果拖欠租金,房东是否能够直接上门更换锁头或搬动租客私人物品? 维修责任 在common law 基本法下, 如果维修的事项关系到屋子的结构性质, 一般都属于房东的责任。 因为任何屋子的结构问题都能间接影响到房子的价值, 也只有房东能从中收益。 如果维修事项属于消耗性质, 比如换灯泡,一般都不会对房子的价值有太大的影响, 租客能自行维修。 所以如果叫租客承担任何关系到结构性的维修,在法律上其实是不合理。 保证金 一般上,房东向租客收取保证金是为了确保租客履行合约的责任, 通常可分为租金的保证金以及水电的保证金。 尤其上是当租约已经结束后, 租客必须根据租约还原房子完好模样。 任何有严重损坏或拖欠水电等, 房东有权扣留或扣除保证金, 以便能够补偿房东。 保证金一般上都会注明, 除非房东亲自同意,租客不得用保证金当作租金来抵消。 印花税 那么到底租约是需不需要付印花税的呢? 在马来西亚1950年证据法令下 (Evidence Act 1950), 房东与租客如果有出现纷争,而必须交到法庭来审判的话, 任何需要呈交到法庭作为呈堂证供的文件都必须根据1949年印花税法令 (Stamp Act 1949)下缴清设定的印花税数额。 如果印花税尚未缴交印花税或者未达到法令设下的数额, 该文件将不能被法庭接纳为证据。 所以如果没有缴清印花税的租约,并不代表租约不合法。 但是当事人必须靠这份租约来作为呈堂证供的话, 双方必须缴清印花税以及逾期罚款后 (penalty), 该租约方可在法庭上接纳成证据。 律师都鼓励双方拟定的合同后, 必须交到关税局做stamping来保障自己的权益,以便不时之需。 欠租 Unpaid rent 如果租客欠租, 房东可根据扣押法令 (Distress Act) 1951 向法庭申请进入屋内扣押租客的私人物品进行拍卖。 但是如果租客赖着不走,房东必须根据特定救济法 (Specific Relief Act 1950), 到法庭申请驱逐令 (writ of possession),方可驱逐租客。 房东如果擅自换锁或者把租客锁在屋内将可能被反告非法禁锢 (False imprisonment)。 总结来说, 租约看似简单, 但是里面其实牵涉很大的学问, 双方必须谨慎的拟定租约的条款以及事项。 建议大家可以询问律师列明一切的条款, 以防止不必要的纷争和自己的权益受到侵犯。 read more
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May 21, 2020 at 01:42 am —
我卖屋子想要省钱,买家跟卖家我们共用一位律师就好。

我卖屋子想要省钱,买家跟卖家我们共用一位律师就好。

在一项交易的过程中,大家普遍的认知都知道会有卖家和买家。 那么大家是否知道这两方的利益完全不同,大家的立场也不一样? 在2005年律师酬劳法令下 (Solicitor Remuneration Order 2005), 里面的条例清楚的提到,为了避免利益冲突, 一位律师只能代表付给律师酬劳的哪一方,即买家(purchaser)或卖家(vendor), 律师无权向不是自己的客户收取酬劳, 除非在过程中必须替对方支出杂费费用,比如处理报税 (RPGT),宣誓,破产调查,土地调查, 在这样的状况下,律师才能象征式的向对方征收支出费用, 但绝非代表另外一方。 所以如果你听到两方用同一个律师,即意味者卖家并没有请律师维护自己的利益, 在整个买卖过程里面,律师最先以买方的利益为主, 并不为卖方做出任何责任。 —————————————————————————————————————————— 那么卖方没有请律师可能会有什么样的后果? 买家律师无需向卖家汇报任何进度; 买家律师没有义务替你追逆重要文件下落或索取任何文件; 买家律师在没有义务在特别委托下,替卖家进行跟发展商的分割地契手续 (Perfection of Transfer and Charge); 买家律师没有义务替卖家与之前的律师进行任何交接工作; 如果地契有任何产权限制 (Restriction)产权负担 (encumbrances),买家律师没有义务替卖家进行任何法律程序,卖家必须为任何的拖延赔偿买家利息; 买家律师没有义务向卖家争取延迟利息 (late payment interest); 地契不见; 买卖过程已经超过合同时限; 一旦买家没有缴清卖家贷款,卖家必须持续承担贷款供期责任; 买家银行延迟放款; 买家律师延迟出钱; 地税门牌税,indah water,水电还是出现之前业主的名字; 报税出现严重错误,导致产业盈利税错误; 没有及时在买卖合同签署60天内报税,卖家必须承担罚款,严重可能导致卖家禁止出境; 买方投诉不合理的收楼条件,强逼卖家维修或做出不合理的要求; 租客没有得到妥善处理或沟通,买家拒绝租客交接; 买家律师有权不接受卖家的任何指示,也有绝对权力不跟从卖家任何指示; 如果买家决定撤回交易导致任何争议,买家律师无需为卖家做出任何协商。   总结来说,卖家如果因为想要省区几千块的律师费, 决定不委托自己的律师, 在签署的过程中,放弃代表的一方,必须签署放弃代表( Declaration of Non-Representation) 以及免责声明 (Letter of Disclaimer), 一旦上述事情发生, 律师法律上无需对未代表的一方负责。 *上面的原则也适用于发展商与买家的交易过程, 律师也只能代表一方,即发展商,或买家。 read more
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May 20, 2020 at 06:19 pm —
我想要把房子从两个人的名字转成一个人的名字。

我想要把房子从两个人的名字转成一个人的名字。

当一个人准备撤除另一个人的名字 (房屋的拥有权), 又或者加上另外一 read more
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May 19, 2020 at 08:53 am —
我弄不见我的地契,怎么办?

我弄不见我的地契,怎么办?

如果业主遗失了地契, 业主必须马上到临近的警察局报案, 在报案纸上叙述自己遗失的过程,时间,地点,地契详情。 在索取报案纸后, 可以委托律师到土地局申请补发地契 (replacement title)。 ———————————————————————————————————— 申请手续:- 业主签署宣誓书,到宣誓官前面宣誓; 做土地调查,以便知道土地的最新状况; 呈交报案纸; 呈交一份地契的副本,以及缴清地税; 申请者可以在律师陪同下到土地局盖指纹; 土地局会公报 (gazette) 地契遗失,确保公报的几个月内没有任何其他通知或反对,才会重新颁发补发地契。   法律上每一片地只有一张地契 (issued document of title); 所以在补发一张地契时,原本的地契将不再生效; 所以业主也必须提防有心人诈骗报假案,骗取补发地契。 read more
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May 19, 2020 at 08:23 am —
Adoption 我想要抱孩子回来养。

Adoption 我想要抱孩子回来养。

对于无法生育的夫妻来说, 抚养自己的孩子是一生的梦想, 因此只好通过领养的手续去完成梦想。 其实合法的领养的手续并不难, 有些人通过非法的管道领养孩子, 除了让中介牟利, 日后还要面对法律的风险。 领养手续 一般上领养手续可以通过法庭在1952年领养法令Adoption Act 1952下提出领养申请 (只适用于马来西亚半岛)。 法庭在受理的过程中, 一般会有两次听证会 (hearing)。 在第一次的听证会中, 法庭会委任法定暂时监护人 (guardian ad litem)(通常会是政府的福利部), 进行为期三个月的观察, 以鉴定孩子是否时候领养。 在观察期间, 法定暂时监护人会进行家访,确认所有资料属实, 并且观察家庭环境,观察申请人如何照顾孩子。 同一时间法定暂时监护人会履行自身的义务, 确认申请者无涉及任何金钱交易以及酬劳,并且具备一定的经济条件抚养孩子。 在经过观察期过后, 监护人将会在第二次的听证会呈交一份鉴定报告给法庭, 在申请人亲自出席该听证会后, 法官会颁发庭令,敲定申请者为合格领养人。 领养法令第四条 申请者条件:- 如果申请者为联名申请人 (joint applicant),那么其中一位申请者必须已经25岁并且大过孩子至少21岁; 其中一位申请人可以是亲戚,亲生父亲或母亲,换句话说如果申请人跟离过婚并带者孩子再婚结婚,该申请人可以申请领养他/她在离婚前的家庭所生下的孩子; 申请者长期生活 (ordinarily resident) 在马来西亚半岛 ,可以不必是马来西亚公民。外籍人士只需证明长期居住在马来西亚即可领养; 如果申请者只有一位男性,将不能领养女孩; 孩子必须在申请者的照顾下 (care and possession) 至少三个月(不间断); 申请者必须在法庭下判领养庭令前给予福利部至少三个月的通知; 申请者具备领养以及经济条件。 领养法令第五条 亲生父母亲同意领养 在法庭颁发领养的庭令前, 申请人必须征求亲生父母,或者是被领养的孩子的监护人书面同意。 法庭也可以在特殊的情况下赦免(dispense)同意书, 比如亲生父母以及监护人遗弃(abandoned) 或虐待孩子(ill-treatment),失踪(cannot be found),无法给与同意(incapable of giving consent)或者无理的拒绝领养要求 (unreasonably withhold)。 领养法令第六条 法庭需要考量的事项 亲生父母以及法定监护人了解领养的带来的后果(nature and effect),并且意识到领养的庭令将永久褫夺自己的抚养权力 (parental rights); 孩子的利益(welfare)为最大导向,其中包括孩子本身的意愿,年龄以及具备足够的心智了解领养的后果; 任何人士没有在此领养程序中收取任何报酬以及酬劳,或者涉及任何金钱上的交易; 申请人是否曾经申请领养同样的孩子,并曾经遭到法官拒绝; 申请者如果在法律上,被视为de facto adoption,即申请者已经长期照顾抚养孩子至少两年,法庭可以在公平以及公正的情况下,不必考量亲生父母的同意下,宣判申请者为合格申请人。 领养庭令带来效果 孩子被视为在合法婚姻(born out of lawful wedlock)注册下的合法孩子 (legimate child); 申请者得到一切的抚养监护权,并且可以履行如同亲生父母一样的义务; 能够决定孩子的宗教,教育,结婚,动手术,继承权,财产分配权; 旧的报生纸必须被交回国民登记局 (JPN),并让它们重新颁发一份新的报生纸。  报生纸上的登记栏将登记申请人为“父母”,任何“领养,义子“的字眼将不能出现在报生纸中。 *领养的庭令并不会改变小孩的国籍。任何更换国籍的申请必须取决于移民局的条件。 read more
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May 18, 2020 at 09:00 pm —
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