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Sep 17, 2020 at 12:27 am —
配偶,父母与孩子之间转让产业 Transfer by Love and Affection

配偶,父母与孩子之间转让产业 Transfer by Love and Affection

在法律上,亲属之间可在无需通过签署买卖合同 (Sale and Purchase Agreement), 并不涉及任何金钱上的交易下 (Non-Pecuniary)进行转名, 法律上称之为挚爱赠予 (Transfer by way of love and affection/Kasih Sayang)。 但是为了避免以后争议,双方可签署一份简单的合同,即赠予合同 (Deed of Gift),以示证明。 至于亲属之间在什么情况会这样做可能是为了省去烦恼:- 无意立定遗嘱; 遗嘱必须在死后才生效; 不想继承人经过复杂的遗嘱认证程序,提早进行割名(继承人必须承担申请遗嘱认证以及割名的律师费); 无其他产业,想要尽快解决产业继承问题; 亲属病危或年迈; 亲属想要购买其他的产业,不想被现有房子绑定; 亲属想要成为新加坡公民,并有意购买政府组屋 (HDB) (新加坡法律规定购买HDB时不能拥有其他海外产业); 亲属想要放弃马来西亚公民; 亲属想要移民并无心打理产业; 配偶想要在进行离婚诉讼之前,处理好房子分配 (配偶离婚后不在享有印花税豁免)。 不管什么情况,提早处理产业可省去烦恼以及律师费, 因为你不知道以后会发生什么事,你也不知道你的亲属还能不能到场签名。 如果房子的市场价格逐年升值,律师费也可能因此提高。 律师费以及印花税 (Legal Fees & Stamp Duty) 亲属在办理转名手续的时候都必须签署转让备忘录 (Memorandum of Transfer), 再由律师交到国家估价局 (JPPH) 估价房子的市场价值 (Market Rate), 再由关税局进行裁定 (Adjudication) 必须缴付的印花税 。 当关税局发出估价通知 (Notis Taksiran),亲属必须在30天缴付相应的印花税。 随后律师费将根据房产的市场价值(market rate) 以及涉及的股份 (undivided share)来征收, 与买房时需要付的律师费与印花税无异。可参考链接 https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=87029&gid=3286。 律师在接案子的时候将无从知道房子的市场价值, 一般必须等到国家估价局的估价通知才知道所需的费用。 律师在开file可能只先征收定金,亲属在估价通知后补上律师费以及印花税。 如果业主想要知道一个大概,可根据门牌税(cukai harta/cukai pintu)上的估价(nilaian),估计所需费用。 但是这个门牌税的估价并不可靠,因为市政局 (Majlis Bandaraya/Perbandaran)可能长时间没有更新该屋价,导致低估房价。 业主也可自行找估价师 (valuer) 估计所需费用, 但是私人估价报告将不能被政府采纳,关税局一般都给予国家估价局的报告为准,并且具有绝对裁定权。 印花税豁免以及减免 (Exemption/Remission of Stamp Duty) (外籍人士不适用) 受法律认可可享有豁免以及减免的直属关系有: 配偶-丈夫给妻子,妻子给丈夫; 父母给孩子 (受法律认可的满18岁孩子,不是私生子); 孩子给父母。 *兄弟姐妹关系以及其他亲属关系,舅舅,大伯,姑姑等等都不适用,必须缴付全额印花税。 根据 2007 印花税豁免条例第十号,宪报420/2007 (Stamp Duty (Exemption) (No.10) 2007-PUA 420/2007) 配偶之间都可享有 100% 的印花税豁免,无需缴付任何印花税。 必须出示结婚证书; 根据 2002 印花税减免条例第七号,宪报434/2002 (Stamp Duty (Remission) (No.7) 2002-PUA 434/2002) 父母之间,不管是父母给孩子或者孩子给父母都可享有 50% 的印花税的减免。 必须出示报生纸 (包括合法领养)。 产业盈利税豁免 (Real Gain Property Tax) (外籍人士不适用) 基于亲属是在无涉及任何金钱上的交易下完成转名, 在关税局以及1976产业盈利税法令,附表2,para 3至12 (para 3 to 12 of Schedule pf Real Gains Property Tax 1976) 的角度下, 受益人 (Transferee) 在获得 (acquire)该产业的市场价值将等同于赠予者 (Transferor) 在当初获取的市场价值相同, 换句话说,赠予者无获得任何收益 (no gains)。 但是不管任何收益与否,都必须呈报给关税局通知。 *其他不受法律认可的亲属关系将可能被征收盈利税,取决于估价局的估价通知, 可参考 https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84863&gid=3286 如果上述亲属有意进行转名手续, 必须先清楚该产业属于 clean title, 即无欠任何贷款以及抵押下,方可直接进行转名手续。 如果尚有欠款,必须寻找银行进行翻借手续, 可查阅 https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=85246&gid=3286。 另外,如果该产业有任何产权限制 (Restrictions of Interests), 比如土著限制 (Bumi Lot), 廉价屋 (Low Cost), 或者外籍人士限制 (Foreigner), 都要另行申请州政府同意 (State Consent)。 read more
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Sep 16, 2020 at 02:47 pm —
到底我的二手买卖合同讲些什么?买卖合同法律专用术语 Terminology

到底我的二手买卖合同讲些什么?买卖合同法律专用术语 Terminology

买卖合同 (Sale and Purchase Agreement) 主要规范一项交易的流程、 包括双方的权力、 合同的履行、变更、转让、终止、 以及任何违反买卖合同及导致交易无效的条例。 在一项二手买卖中, 涉及的不仅仅卖方以及买方, 还牵涉到其他利益相关人士,比如土地局,关税局,银行,估价师等等。 各方都在交易过程中扮演自己的角色。 法律专用术语 Terminology 卖方 (Vendor) 业主在交易的过程中必须有法律能力 (legal capacity)出售产业, 并能够出示所有产权证明。 业主在一项交易过程有职责出售一个没有产权负担 (unencumbered) 的产业给买家,一般意指 Clean Title。 卖方必须遵守一切声明和担保 (Representations and Undertakings), 确保自己不是破产人士,无非法租客,以及屋身以及产权无任何违例状况。 买家 (Purchaser) 买家的职责是必须按照合同的时限缴付房款给卖方。 如果未能按时履行义务,将被没收 10 %保证金。 卖方代表律师 (Vendor's Solicitors) 卖方律师有职责确保卖方的房款必须按照合同的期限收到。 交易中负责代替卖方向之前的银行赎回地契 (Redeem) 并进行解押 (Discharge of Charge)。 如果卖方在脱售过程中获取盈利,必须代替卖方向政府呈报盈利税 (RPGT)。 买方代表律师 (Purchaser's Solicitors) 买方律师责任较大,他必须确认卖方身份以及产权状况,以及双方背景情况, 以便安全打款到卖方再进行转让。 一般都会在交易开始之前进行土地调查 (Land Search)。 如果地契未被颁发,必须调查产权链 (Chain of Ownership), 确保能够追逆到原始所有人确保产权链前后连贯,原始所有人通常为发展商。 卖方抵押银行 (Existing Chargee) 卖方一般上都在贷款还未缴清的状况下脱售房产。 卖方银行必须出示卖方的欠款赎回清单 (Redemption Statement) 以及签署解押文件 (Discharge of Charge), 以便让卖方赎回地契,卖方收到地契才能进行转让。 银行代表律师 (Purchaser's Financier Solicitors) 银行一般在交易中有自己委托的律师 (Panel Solicitors)。 虽然买方付贷款合同律师费,但是并非代表买家。 银行确保产权无任何问题后将打款到卖方或卖方律师楼。 合同完成时限 (Completion Date) 一般意指买方交付房款的时限 (并未转让完成时限)。 一般的二手买卖为3+1 (视合同的情况而定), 即三个月交付房款的时限,以及一个月的延长时限 (Extension of Time)。 在延长时限下,买方必须交付延迟利息 (late payment interest)。 卖方律师在收到房款后将视为交易完成,而非房款已经打入卖方的户口的日子。 产权限制 (Restriction of Interests) 一般登记在地契上,限制特定人士进行交易。 例如土著限制 (Bumi Lot), 廉价屋限制 (Low Cost), 外籍人士限制 (Foreigner)。 产业盈利税 (Real Gain Property Tax) (RPGT) 如果卖方脱售房产时获取任何收益,必须在签署买卖合同的60天内呈报税务 (买方也必须呈报资料确认交易状况)。 就算卖方有意拉低市场价格,并看起来无任何收益,关税局有权自行进行估价,并根据市场价判定卖方的收益情况。 买方律师也有权扣留 3%-7% 的保证金 (retention sum),预先交到关税局进行审核,以防卖方逃税。 盈利税少于扣留的数额,将被归还给卖方。 欠款赎回清单 (Redemption Statement) 卖方在赎回地契前必须缴清给之前的银行数额。如果成交价 (Purchase Price)少于欠款, 卖家必须自行补上差价 (Shortfall of Redemption Sum)。 如果卖家在脱售前有拖欠供期,银行有权不发出欠款赎回清单。 差价 (Differential Sum) 如果买方银行批下的贷款不足90%, 买家必须补上贷款数额以及成交价的差价 (Differential Sum) 后才能进行转让。 冻结/留置权 (Private Caveat) 买方有权在卖方签署买卖合同后向土地局申请冻结房子绑定交易, 以防止卖方擅自脱售给第三方。 转让备忘录 (Memorandum of Transfer) (MOT) 买方律师必须根据1965年土地法典下规范的标准转让备忘录登记到土地局才被视为合法转让。 如果地契未被颁发,双方将签署转让书 (Deed of Assignment) 代替,随后向发展商登记产权变更。 印花税 (Stamping) 任何受到法律认可的转让文件 (Instrument of Transfer)必须根据 1949年印花税法令 (Stamp Act 1949), 缴付一定数额的印花税才能被视为合法文件。 没有缴付印花税的文件将不能交到法庭作为呈堂证供。 裁定/估价 (Adjudication of Transfer) 一份转让备忘录 (Memorandum of Transfer) 或者转让书 (Deed of Assignment), 都必须由国家估价局 (JPPH) 鉴定房子的市场价值 (并非银行估价标准),再经由关税局 (Stamp Office) 裁定必须缴付的印花税数额。 印花税必须在裁定通知 (Notice of Assessment)的30天内缴付。逾期缴付将被收取罚款 (Penalty)。 单位 (Parcel) 在购买公寓以及任何分层地契 (Strata Title) 的产权中, 买家只是购买空中 (Air Space),并由四面墙,地板以及天花板组成的的一个拥有权,称为单位 (parcel)。 买家在公寓的地块上没有实质的拥有权,也不占任何百分比。 地契 (Title) 地契一般可分为个别地契 (Individual Title),发展商总地契 (Master Title), 分层地契 (Strata Title)。 可以是永久地契 (Freehold) 或者租赁地契 (lease)。 分层地契必须受制于1985年分层地契法令 Strata Title Act 1985 以及 2013年分层地契管理法令 Strata Management Act 2013的严格监控, 业主必须遵守法定的物业条规或者指定的物业守则 (Deed of Mutual Covenant) 使用该产业。 只有地址并无地契资料的房产将不能进行转让。 交钥匙 (Vacant Possession) 合同将规范卖家在收取房款的一定时限内交付钥匙。逾期交付钥匙将被收取利息。 终止合同 (Termination) 合同将规范双方终止合同必须付出的违约责任。一般将赔偿对方相对于保证金数额的赔偿款项 (Liquidated Damages)。 分摊杂费 (Apportionment) 在合同完成时,卖方必须缴清所有杂费,包括地税,门牌税,水电费,排污费,管理费,物业维修基金。 买方将负责根据合同完成日接下来的杂费。 政府强制征地 (Compulsory Acquisition) 如果在交易的过程中政府强制征地,合同将规范双方的责任,以及归还保证金与房款的步骤。 继承人受制 (Sucessor Bound) 如果双方在签署合同后逝世,合同还是视为有效,并由继承人打理。 read more
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Sep 11, 2020 at 10:47 pm —
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Sep 5, 2020 at 11:02 pm —
最近很多lelong 屋,我想要试着标标看。那么拍卖割名是一个怎样的程序?我该注意什么?

最近很多lelong 屋,我想要试着标标看。那么拍卖割名是一个怎样的程序?我该注意什么?

当借贷人无法偿还贷款供期时, 银行将会进行拍卖程序以便讨回债务, 即foreclosure proceeding。 如果已被颁发地契的房产,将受制于1965年土地法典下到法庭进行拍卖 (Judicial Auction/High Court Auction), 如果尚未颁发地契的房产,比如刚建成不久的公寓,将由银行亲自处理拍卖 (Non-judical Auction/Bank Auction/LACA Auction)。 而有意购买该产业的投标者可到法庭或者银行设下的拍卖日期, 在拍卖会上投标属于自己心意的房子。 Auction Day 拍卖日 在拍卖会上, 投标者的资格必须是无破产身份且满18岁。 在拍卖会开始之前都必须交上10%的保证金 (deposit)的支票或bank draft , 方可在拍卖会上公开竞价。 投标者的申请资格以及投标流程请查阅 https://elelong.kehakiman.gov.my/BidderWeb/Home/Terms。 *外籍人士 (Foreign Citizen) 根据土地法典除非州政府许可将不具备投标者资格。 投标者必须在进行投标前之前查看拍卖公告 (Proclamation of Sale) 查看屋子的状况, 拍卖银行以及拍卖师将无任何法律义务告知投标人房子状况,且对一切屋身的状况一概不负责。 投标人在成功竞标后必须接受所有屋身的现有状况。投标人必须事先做土地调查。   签署拍卖合同 Memorandum of Sale 拍卖师将在在当日给成功竞标者(Successful Bidder)签署拍卖买卖合同 (Memorandum of Sale )。 随之成功竞标者必须马上寻找银行做出贷款申请, 以及委托律师做转让手续。 签署合同后, 成功竞标者必须在120天内付清剩下房款给拍卖银行, 逾期还款将不能被延长 (银行拍卖除外,申请延长必须缴付利息), 拍卖银行有权没收保证金。   产权限制 Restrictions of Interests 与一般买卖不同的是, 如果该产业是由法庭拍卖取得,而该房产背负着产权限制 (Restrictions of Interests), 比如地契上清楚注明土著拥有限制 (Bumi Lot), 廉价屋限制 (Low Cost Consent),  根据1965年土地法典条文下, 一切产权限制将暂时被开放, 成功竞标者无需再进行州政府申请 (State Consent)即可取得拥有权。 而相反的是,如果由银行自行拍卖 (比如公寓,地契尚未从发展商分割), 成功投标者还是必须受制于总地契 (master title) 的拥有限制 , 如果有限制,成功竞标者必须向州政府申请拥有权力。 如果成功竞标者未能再120天内取得州政府同意并发放尾款给银行, 保证金将被没收。   产权负担 Encumbrances 投标者必须注意的是, 在拍卖前, 野蛮的欠款者会用一切的方法阻止银行进行拍卖。 即使在拍卖后,之前业主也会赖着不走,租客也未被告知搬离, 未换锁或者业主蓄意破坏导致屋身状况惨不忍睹, 在极端的状况下,不讲理的业主有可能会擅自申请冻结房子(lodgement of private caveat)。 不幸的是,成功竞标者必须自行掏腰包承担上述事项, 严重的话可能必须自行委托律师向法庭申请驱逐令或者申请解冻令 (Removal of Caveat), 拍卖银行或拍卖师一概不负责。 *如果之前业主拖欠大笔地税,门牌税或者管理费, 银行只能根据拍卖公告承担一定上限的欠款 (又或者清楚列明完全不负责), 剩下的必须由成功竞标者自行承担。   转名手续 当律师做出一系列的尽职调查 (Due Diligence) 查明成功竞标者的背景报告后, 成功竞标者的银行将会在120天内放款给拍卖银行。 拍卖银行确认收取放款后,便会向法庭发出确认收款通知, 以便让法庭签发拍卖割名证书 Certificate of Sale (Form 16F), 以及交还原装地契给律师。 律师在缴付印花税后,便可到土地局进行登记转名以及抵押, 原装地契在登记后将会抵押给银行。 整个手续便完成。 ​(如果尚未颁发地契,将由拍卖银行直接签署转让书 Deed of Assignment 转让到成功竞标者名下)。   read more
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Sep 4, 2020 at 01:37 am —
银行都已经批了我的贷款,为什么我签了买卖合同银行不能马上放款?我也不能马上拿钥匙?律师都在干什么?

银行都已经批了我的贷款,为什么我签了买卖合同银行不能马上放款?我也不能马上拿钥匙?律师都在干什么?

普遍上大多数的人们都对产业转让律师,即Conveyancing lawyer有所误解, 或者了解不深入, 都认为产业转让律师的工作就是随便起草文件, 然后随便签个名, 然后屋子就可以一瞬间转名了。 事实上产业转让其实是有很深的一门学问的。 当律师在不管是为当事人转名随后发放款项前 都会做出尽职调查 (Due Diligence)。 而调查的部分可以涵盖几个事项。 律师开始一项交易都会事先做出产权调查 (Land Search), 并详细调查以下事项:- Land Search & Chain of Beneficial Interest 产权链调查 业主是不是合法业主,即Registered Proprietor,名字有没有被登记在地契上? 签署合同的人是否跟地契上的名字是否一致,有无任何冒充业主风险? 业主有无早期擅自自行进行交易,没有通过律师进行转让手续,导致名字不在地契上? 产业的拥有权仍登记在发展商的名字下,并无向发展商进行分割地契手续 (Perfection of Transfer and Charge)? 产业仍登记在逝世者的名字中,继承人并未进行继承手续 (Transfer and Trasmission)? 业主遗失原装地契,并为获取补发地契 (Replacement of Title)? 如果业主始终并未获得地契,在调查其产权链的过程中(Chains of Beneficial Interest),是否该地块产权的继承人或其他方式的转让记录 无前后连贯,或者政府授予或产权的原始所有人直至当前的产权所有人并不合法? 如果业主并未获得地契,业主不能出示所有原装合约,即Sale and Purchase Agreement, Deed of Receipt and Reassignment,Deed of Assignment 证明产权? *如果在调查中发现业主没有被登记在地契或者不能出示产权证明, 业主没有法律能力(legal capacity)出售其产业,也没有法律权力转让地契 (no legal right to pass a good title)。 产权条件以及限制调查 Express Conditions and Restrictions of Interests 如果该土地为租赁地契 (Leasehold),而非永久地契 (Freehold),年限是否已经到期? 土地类型,即农业地,工业以及商业地,或者住宅, 如果该农业地,转让的实际面积是否达到一定英亩 (Acre)? 如果土地为土著地 (Bumi Lot), 廉价屋 (Low Cost/medium cost), 该转让是否得到州政府同意 (State Consent)? 该土地被视为马来保留地 (Malay Reserved Land), 禁止非马来族裔拥有? 该土地是否禁止让外籍人士拥有,任何转让必须通过州政府同意 (State Consent)? 该房产尚未完工,业主并未获得入伙纸 (CCC & CFO)? 该建成的建筑物是否抵触地契已经规范的用途,即双层排楼,公寓,等等。 产权负担 Encumbrances 该房产是否有银行抵押 (Charges) ,? 该房产是否有第三方冻结令/留置权 (Private Caveat), 必须索取庭令或者联系有利益者协商解除冻结令?可参考https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84866; 法庭禁售令 (Prohibitory Order)? 土地是否为例或违建,或拖欠市议会门牌税,并遭到市议会扣押土地? 当上述的情况发生, 业主将无权出售该产业。 律师将会建议买家先做出更好决策, 决定该不该进行交易。 如果问题可以被解决或者可以通过一些程序让双方符合拥有权条件, 律师会跟业主或者业主律师代表作出协商, 并拟定有条件的买卖合约 (Conditional Agreement), 随后买卖合同的时限将会加以延长。 在双方达到一定的先决条件 (Condition Precedents) 后, 交易方可进行。 在先决条件未达成之前, 律师也会将代管保证金 (deposit), 在任何先决条件未达成的状况下, 绝对不会发放保证金给业主。 如果先决条件已经达成又或者房产无任何问题, 在转让或者银行房款放款之前,接下来的便是背景调查:- 背景调查 Background Check 业主是否有权签署合同,或者授权其他人签署 (Power of Attorney)? 业主与买家是否破产或者清盘; 发展商确认该地块的所有人为业主? 如未颁发地契,发展商是否依然健在,并不在清盘师(Liquidator)手中; 该房产并未被政府进行任何征地计划 (Land Acquisition); 业主是否付清发展商房款? 业主是否缴清地税门牌税,以及其他水电费? 业主是否拖欠物业费 (Maintenance),维修基金(Sinking Fund)或者排污费 (Indah Water)? 如果交易为公司买卖,所有董事或者股东已经投票签署决议书 (Resolution) 授权买卖; 董事以及股东是否被公司章程赋予权力签署合同? 公司是否活跃并且登记在公司注册局? 在上述调查完成后, 如果该产业无任何产权负担, 律师才会进行转名手续, 缴交印花税,以及进行登记手续 (Presentation)。 银行也会在同一时间拿到律师的尽职调查报告后 (Due Diligence)登记抵押。 银行在确保登记妥当, 才会发放银行贷款给业主。 在款项被发放后,买家就能拿钥匙了。 如果该产业有尚有抵押, 律师会向业主的银行索取欠款清单 (redemption statement), 买家会依据之前的业主清单缴清欠款以便赎回地契,随后进行解押程序 (Discharge of Charge)。 银行登记抵押后,会发放剩余款项。  总得来说, 律师在一场交易中就像是清道夫, 扫除任何会影响买家产权的障碍,以便让买家获得产权的过程中高枕无忧。 read more
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Aug 31, 2020 at 12:13 pm —
死者是新加坡籍,在新山留了产业。

死者是新加坡籍,在新山留了产业。

当死者是新加坡籍或外籍人士, 并且生前在马来西亚境内拥有产业, 那么这将取决于逝世者在马来西亚境内有没有立下遗嘱, 然后接下来的程序与马来西亚公民到马来西亚高庭申请遗嘱认证 (Grant of Probate) 或遗产管理书(Letter of Administration)的程序并无差别。 详情可查阅 有立下遗嘱并遗嘱认证过程:https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84860 没有立下遗嘱申请遗产管理书 :https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=88045 执行(海外)遗嘱认证以及遗产管理书并申请授予盖章 (Resealing) 如果逝世者在海外已经立下遗嘱, 凡是在指定国家或地方的遗嘱认证法院所颁发的遗嘱认证或者遗产管理书, 都可到马来西亚的高庭 (High Court)申请执行海外遗嘱认证以及遗产管理书, 并让马来西亚高庭在国外颁发的庭令上盖上马来西亚法院的盖章 (Resealing), 而该遗产认证或遗产管理书就如同由马来西亚法院授予的庭令一样。 授予盖章程序 一般上申请人向法院申请授予盖章必须附上宣誓书,内容包括:- 逝世者的死亡地点,时间,并且附上死亡证书 (如果原装死亡证书已被没收,可向当地政府申请副本 (Extraction of Death Certificate) 并由死亡登记局的官员签署认证 (Certified true copy); 指定国家或地方的遗嘱认证法院颁发的遗嘱认证或者遗产管理书内容,法院名字以及案件号码,并夹附该庭令; 逝世者是否在逝世前的十二个月内在马来西亚居住或者经营生意; 到目前为止,申请人已经查悉逝世者在生前无任何欠债以及债权人 (creditors); 宣誓书必须夹附一份列明申请人所据悉在逝世者当日属于逝世者的资产与负债清单 (List of Assets and Liabilities); 申请人宣誓将根据庭令依法分配 (Administrative Oath)。   听证日 律师在提出申请后, 法院会敲定听证日 (Hearing Date) , 在举行听证会当天,申请者必须出席,由法院的司法常务官(registrar)审核。 在所有手续及程序完成后,法院就会授予海外庭令盖章。 随后,马来西亚法院就会核发  (盖章备忘录) Memorandum of Resealing 以及 (盖章通知)Notice of Resealing , 并呈交到马来西亚遗嘱认证注册局以及海外高庭, 告知此海外庭令已被授予盖章。 割名 申请人拿到法院的盖章只是第一步, 随后申请人必须寻找律师进行割名,即Transfer and Trasmission。 哪里的产业就到所属的州属进行割名 (所有的地都是属于该州属的管辖权)。 律师费将按照产业的市场价值(market rate) 来计算, https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=87029。 要注意的是, 如果产业是被分配到外籍人士, 申请人必须查明该产业是否能让外籍人士拥有 , 建议寻求律师做出土地调查。 如果该产业有外籍人士的限制, 将必须得到州政府的同意, 并且符合该州属的条例。 read more
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Aug 29, 2020 at 09:51 pm —
因为管制令的关系,我的生意顶不住了,该裁员吗?

因为管制令的关系,我的生意顶不住了,该裁员吗?

在劳工法下,不管员工的月薪是不是低于马币2000而受制于1955年劳工法令, 在法律的眼里,如果雇主有意解除雇佣关系, 在辞退的过程中,雇主必须有正当原因并且按照法律流程辞退该员工 (dismissal with just cause and excuse)。 如果员工因为不满辞退理由(unfair dismissal) 而举报雇主到劳工部而最终导致雇主败诉, 根据1967年工业关系法令下 (Industrial Relation Act) , 雇主最高必须赔偿员工24个月的月薪 (backwages),并且有可能必须负责员工因不正当原因解雇损失的收入 (loss of future earnings). 何为裁员? 基本上,裁员属于在劳工法令下第十二条文下结束雇佣合约的一种 (termination of contract of service), 跟其他解雇的情况的不同是, 裁员有自己的一套法律原则以及雇主必须遵守的法律需求。 裁员在法律解释的定义为工作岗位/员工出现过剩 (redundancy), 而导致工作岗位/员工过剩的原因可以是因为经济衰退,导致企业倒闭或合拼,利润下降,业务减少,甚至停工。 雇主必须有责任证明该员工的工作岗位已经不再被公司需要 (lay-off)。 所以并不是因为员工表现不佳,或者员工违反雇佣合约,雇主可以擅自滥用裁员的方式解除雇佣关系。 裁员流程 如果雇主已经意识到有裁员的打算, 必须到邻近的劳工部门的30天内呈交 Form PK, 并呈报公司接下来的措施以及涉及的员工名单。 违反上述条规可导致雇主在雇佣法令第63条下被提控, 并罚款不超过RM 10,000.00 裁员的决定都必须是递进式的, 比如先让提供员工自愿离职计划 (Voluntary Separation Scheme), 暂时性停工,或者减薪计划。 马来西亚人力资源部在工业和谐关系法规 (Code of Industrial Harmony) 提倡雇主实施以下的措施, 以避免雇主做裁员的最坏打算。 停止招聘; 减少超时工作; 减少假日; 减少工作日或轮班; 减少工时; 提供培训; 调职到其他部门或分行; 减少开支; 减薪; 帮助员工寻找职业空缺。 * 任何减薪或调职动作必须有而外书面合约。 如果上述的措施已经实施,并没有带来效果, 雇主才可考虑通过裁员遣散员工。 裁员筛选原则 优先裁掉外籍人士 (FWCO) (Foreign Worker-First Out); 优先裁掉刚入职人士 (LIFO) (Last-in First Out); 优先裁掉不带有重要技术的员工; 保留具备重要技术并难以替代的技术人员。 裁员通知 一旦雇主确定裁员的情况属实, 雇主必须依照雇佣法令给予解雇通知  (Notice of Termination):- 如果员工受制于1955年雇佣法令(月薪少过马币两千), 如果入职少过两年,必须给员工4个星期的通知; 如果入职超过两年并少过五年,必须给员工6个星期的通知; 如果入职超过五年以上,必须给员工8个星期的通知。 如果不受制于1955年雇佣法令 (月薪超过马币两千以上), 雇主必须根据当初的雇佣合约给适当的裁员通知。 员工遣散费 根据1980雇佣 (解雇以及遣散)法规下, 所有员工月薪为马币两千以下将享有以下遣散费:- 如果入职少过两年,必须给员工10天的日薪赔偿 如果入职超过两年并少过五年,必须给15天的日薪赔偿 如果入职超过五年以上,必须给员工20天的日薪赔偿。 如果员工月薪超过马币两千,可依据当时签署的雇佣合约给予员工赔偿。 read more
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Aug 23, 2020 at 09:04 pm —
我的他/她突然走了,没留下遗嘱,我应该怎么做?

我的他/她突然走了,没留下遗嘱,我应该怎么做?

一个人逝世后,他所有的资产,包括银行户口、股票户口、房屋地产、生意等将会被冻结。 当一个人没有留下遗嘱,我们并不知道他有什么产业,这些产业在哪里, 当然我们也不知道这些产业该分给谁, 所以当亲属办理他的遗产分配时, 是一个既费时费力又浪费金钱的过程。 1958 年遗产分配法令(1997 年修正法案) 许多人以为当他离开尘世后,他的遗产将自动转移交给他的配偶或子女,这样的想法无疑是错误的。 也有人说没有立下遗嘱会引起受益人的纷争或争产,其实这样的说法也不正确。 一个人若没有立下遗嘱,他的遗产将根据1958 年遗产分配法令(1997 年修正法案)来分配。 1958 年遗产分配法令(1997 年修正法案)第六条已经很清楚列明在无遗嘱的状况下, 遗产该如何分配。 亲属无需争吵如何分配, 来到法律面前,人人平等, 各自取得自己的分配权。          (A)只有配偶(无父母 read more
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Jul 19, 2020 at 10:26 pm —
计算买房的律师费

计算买房的律师费

根据2005律师酬劳法令下 (Solicitor Remuneration Order 2005) 律师在一项交易中, 只能根据该法令收取固定酬劳, 律师其实是不能随心所欲征收律师费的 (打官司除外)。 在该法令也清楚列明, 为了避免利益冲突, 律师只能代表其中一方, 而且任何事项, 不管是报税,登记土地局,向市政局申请更换名字,申请州政府consent, 都有相应的酬劳费用。 在一项交易中, 基本上买家必须的承担的律师费比例比较大, 律师会处理买卖合约- Sales and Purchase Agreement (S&P)以及贷款合约 Loan Agreement。 这两项其实有着不同的法律程序, 所以也会律师给你的报价单,也会有两张。 买家 S&P 买卖合约律师费 Conveyance of Property 通常买卖合同的律师费都是按照房子的成交价,按百分比征收, 首 RM 500,000的律师费 = 1% 接下来 RM 500,000 的律师费 = 0.8% 接下来RM 2,000,000 的律师费 = 0.7% 接下来 RM 2,000,000 的律师费 = 0.6% 接下来 RM 2,500,000 的律师费 = 0.5%   转让印花税 MOT Stamp Duty: 首 RM 100,000 的印花税 = 1% 接下来 RM 400,000 的印花税 = 2% RM 500, 000 以上的印花税 = 3%。 *第一次买房的转让印花税优惠可参考 https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84865 *另外买卖合同的律师费还会涵盖杂费 比如报税,暂时冻结产权,土地登记费,申请州政府consent, 破产以及信用调查,宣誓书声明,宣誓费用,跑腿费,邮费,电话费等等。 Loan Agreement 贷款合同律师费 : 贷款合同将按照贷款的数额,按百分比征收, 首 RM 500,000的律师费 = 1% 接下来 RM 500,000 的律师费 = 0.8% 接下来RM 2,000,000 的律师费 = 0.7% 接下来 RM 2,000,000 的律师费 = 0.6% 接下来 RM 2,500,000 的律师费 = 0.5% 贷款合同印花税 Loan Agreement Stamp Duty: 贷款数额=一律0.5% *第一次买房的贷款印花税优惠可参考 https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84865 *另外贷款合同的律师费还会涵盖杂费 比如报税,暂时冻结产权,抵押登记费, 破产以及信用调查,宣誓书声明,宣誓费用,跑腿费,邮费,电话费等等。   卖家 如果卖家委托自己的律师, 律师费也会按照房子的成交价来计算, 首 RM 500,000的律师费 = 1% 接下来 RM 500,000 的律师费 = 0.8% 接下来RM 2,000,000 的律师费 = 0.7% 接下来 RM 2,000,000 的律师费 = 0.6% 接下来 RM 2,500,000 的律师费 = 0.5% *另外还会涵盖杂费 比如报税,赎回地契费用,登记土地局进行解押, 破产以及信用调查,宣誓书声明,宣誓费用,跑腿费,邮费,电话费等等。 卖家不需承担任何转让印花税, 但是必须估计卖房时必须缴交给政府的产业盈利税, 可参考链接 https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84863 律师都会建议卖家委托自己的律师以便保护自己的利益, 详情请看链接 https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=85258 read more
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