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最近很多lelong 屋,我想要试着标标看。那么拍卖割名是一个怎样的程序?我该注意什么?

最近很多lelong 屋,我想要试着标标看。那么拍卖割名是一个怎样的程序?我该注意什么?
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当借贷人无法偿还贷款供期时,
银行将会进行拍卖程序以便讨回债务, 即foreclosure proceeding。

如果已被颁发地契的房产,将受制于1965年土地法典下到法庭进行拍卖 (Judicial Auction/High Court Auction),
如果尚未颁发地契的房产,比如刚建成不久的公寓,将由银行亲自处理拍卖 (Non-judical Auction/Bank Auction/LACA Auction)。

而有意购买该产业的投标者可到法庭或者银行设下的拍卖日期,
在拍卖会上投标属于自己心意的房子。



Auction Day
拍卖日


在拍卖会上,
投标者的资格必须是无破产身份且满18岁。
在拍卖会开始之前都必须交上10%的保证金 (deposit)的支票或bank draft ,
方可在拍卖会上公开竞价。

投标者的申请资格以及投标流程请查阅 https://elelong.kehakiman.gov.my/BidderWeb/Home/Terms

*外籍人士 (Foreign Citizen) 根据土地法典除非州政府许可将不具备投标者资格。

投标者必须在进行投标前之前查看拍卖公告 (Proclamation of Sale) 查看屋子的状况,
拍卖银行以及拍卖师将无任何法律义务告知投标人房子状况,且对一切屋身的状况一概不负责。
投标人在成功竞标后必须接受所有屋身的现有状况。投标人必须事先做土地调查。


 


签署拍卖合同
Memorandum of Sale



拍卖师将在在当日给成功竞标者
(Successful Bidder)签署拍卖买卖合同 (Memorandum of Sale )。
随之成功竞标者必须马上寻找银行做出贷款申请,
以及委托律师做转让手续。


签署合同后,
成功竞标者必须在120天内付清剩下房款给拍卖银行,
逾期还款将不能被延长 (银行拍卖除外,申请延长必须缴付利息),
拍卖银行有权没收保证金。

 


产权限制
Restrictions of Interests


与一般买卖不同的是,
如果该产业是由法庭拍卖取得,而该房产背负着产权限制 (Restrictions of Interests),
比如地契上清楚注明土著拥有限制 (Bumi Lot), 廉价屋限制 (Low Cost Consent), 
根据1965年土地法典条文下,
一切产权限制将暂时被开放,
成功竞标者无需再进行州政府申请 (State Consent)即可取得拥有权。

而相反的是,如果由银行自行拍卖 (比如公寓,
地契尚未从发展商分割),
成功投标者还是必须受制于总地契 (master title) 的拥有限制 ,
如果有限制,成功竞标者必须向州政府申请拥有权力。
如果成功竞标者未能再120天内取得州政府同意并发放尾款给银行,
保证金将被没收。

 


产权负担
Encumbrances


投标者必须注意的是,
在拍卖前,
野蛮的欠款者会用一切的方法阻止银行进行拍卖。
即使在拍卖后,之前业主也会赖着不走,租客也未被告知搬离,
未换锁或者业主蓄意破坏导致屋身状况惨不忍睹,
在极端的状况下,不讲理的业主有可能会擅自申请冻结房子(lodgement of private caveat)。
不幸的是,成功竞标者必须自行掏腰包承担上述事项,
严重的话可能必须自行委托律师向法庭申请驱逐令或者申请解冻令 (Removal of Caveat),
拍卖银行或拍卖师一概不负责。

*如果之前业主拖欠大笔地税,门牌税或者管理费,
银行只能根据拍卖公告承担一定上限的欠款 (又或者清楚列明完全不负责),
剩下的必须由成功竞标者自行承担。


 



转名手续

当律师做出一系列的尽职调查 (Due Diligence) 查明成功竞标者的背景报告后,
成功竞标者的银行将会在120天内放款给拍卖银行。

拍卖银行确认收取放款后,便会向法庭发出确认收款通知,
以便让法庭签发拍卖割名证书 Certificate of Sale (Form 16F), 以及交还原装地契给律师。
律师在缴付印花税后,便可到土地局进行登记转名以及抵押,
原装地契在登记后将会抵押给银行。
整个手续便完成。

(如果尚未颁发地契,将由拍卖银行直接签署转让书 Deed of Assignment 转让到成功竞标者名下)。
 


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