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租约可以自己做吗?

租约可以自己做吗?
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在马来西亚的法律下,
1965年土地法典鲜少有提到租约内容,
所以我们并没有完整的一套租约法令,
也没有一份法定的标准租约。

我们不建议房东与租客随便上网抄下标准租约
毕竟没有一份标准租约能够打天下,
双方都必须考量每个租约都有自己该注意的事项。




登记租赁 (lease)


在拟定任何租约时,
双方先必须确定租期是否超过三年,
超过三年的租约一般称作为 lease,
在1965年土地法典下,超过三年的lease将赋予租客在房东的地契登记自己的权益 (endorsement), 称之为 Form 15A。
lease一般不超过99年。如果涉及一部分的土地,将不可超过30年。
登记以及交还lease 的过程将受制于土地法典下。





租约的基本条款

租约的基本条款常见如下:
  1. 地点;
  2. 租约用途;
  3. 租期开始与结束日期;
  4. 租金;
  5. 租金保证金;
  6. 水电保证金。
至于其他的事项,房东与租客的关系都是交给双方自由协商,
至于双方该怎么协商都是受制于1950年合约法令 (Contract Act 1950),
一切的义务以及条款都是根据合约法的契约自由原则 (Freedom of Contract),
即当事人在法律规定的范围内,可以自由订立合同条款只要其内容不违背法律法规和社会公共利益,
法律就承认其有效。


在大多数的情况下,
因为双方的谈判筹码不同 (unequal bargaining of power)
不平等条文时常出现 (unfair contract terms)。
而马来西亚并没有像英国拟定防止不平等条约法令,
相似的法令通常只出现在1999年消费人保护法令 (Consumer Protection Act 1999),
但是房东与租客的关系并不属于在消费人保护法令的管辖内。
所以有人说房东与租客如果有纷争可以投诉贸消部其实是不对的。




潜在风险,责任以及退出机制

那么在拟定合约时,你有没有周详以下的的潜在风险?

  1. 签署租约的是不是真地主?如果不是,他有没有权力签署合同?
  2. 房东的责任到哪里,什么才是房东的维修责任?
  3. 租客是否有权装修或维修?
  4. 水电表的账户由谁来开?如果有拖欠该如何处理?
  5. 什么费用必须是由房东承担,比如地税,门牌税,火险?
  6. 租客是否需要承担管理费?
  7. 租客的权力到哪里?
  8. 能不能够转租?能不能做二房东?
  9. 房东需不需要通知租客房子转售给第三方?
  10. 如果重大灾难,屋子维修费用由谁承担?
  11. 双方有没有权力提早退出合约?
  12. 当租客退出合约,需不需要还原装修?
  13. 如果拖延租金,会有什么后果?
  14. 如果拖欠租金,房东是否能够直接上门更换锁头或搬动租客私人物品?

维修责任

在common law 基本法下,
如果维修的事项关系到屋子的结构性质,
一般都属于房东的责任。
因为任何屋子的结构问题都能间接影响到房子的价值,
也只有房东能从中收益。

如果维修事项属于消耗性质,
比如换灯泡,一般都不会对房子的价值有太大的影响,
租客能自行维修。
所以如果叫租客承担任何关系到结构性的维修,在法律上其实是不合理。




保证金

一般上,房东向租客收取保证金是为了确保租客履行合约的责任,
通常可分为租金的保证金以及水电的保证金。
尤其上是当租约已经结束后,
租客必须根据租约还原房子完好模样。
任何有严重损坏或拖欠水电等,
房东有权扣留或扣除保证金,
以便能够补偿房东。

保证金一般上都会注明,
除非房东亲自同意,租客不得用保证金当作租金来抵消。




印花税

那么到底租约是需不需要付印花税的呢?
在马来西亚1950年证据法令下 (Evidence Act 1950),
房东与租客如果有出现纷争,而必须交到法庭来审判的话,
任何需要呈交到法庭作为呈堂证供的文件都必须根据1949年印花税法令 (Stamp Act 1949)下缴清设定的印花税数额。
如果印花税尚未缴交印花税或者未达到法令设下的数额,
该文件将不能被法庭接纳为证据。

所以如果没有缴清印花税的租约,并不代表租约不合法。
但是当事人必须靠这份租约来作为呈堂证供的话,
双方必须缴清印花税以及逾期罚款后 (penalty),
该租约方可在法庭上接纳成证据。
律师都鼓励双方拟定的合同后,
必须交到关税局做stamping来保障自己的权益,以便不时之需。




欠租
Unpaid rent


如果租客欠租,
房东可根据扣押法令 (Distress Act) 1951 向法庭申请进入屋内扣押租客的私人物品进行拍卖。
但是如果租客赖着不走,房东必须根据特定救济法 (Specific Relief Act 1950),
到法庭申请驱逐令 (writ of possession),方可驱逐租客。
房东如果擅自换锁或者把租客锁在屋内将可能被反告非法禁锢 (False imprisonment)。





总结来说,
租约看似简单,
但是里面其实牵涉很大的学问,
双方必须谨慎的拟定租约的条款以及事项。
建议大家可以询问律师列明一切的条款,
以防止不必要的纷争和自己的权益受到侵犯。

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